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LTV 규제완화, 가계 부채의 질 개선에 도움
은행들 다시 주택담보대출 시장 주도할 가능성 높아
편집장 shnewsline@hanmail.net 입력 : 2014-07-28 14:43 PM
첨부파일 : 5-1.jpg 5-2.jpg 5-3.jpg
LTV 고소득층 부채 억제, DTI 저소득층 부채증가억제
 
주택관련 대출 시장에서 그 비중이 계속 줄어들던 은행의 주택담보대출이 늘어날 전망이다. 최근 수 년간 크게 늘었던 주택금융공사 등 공적기관의 주택자금 대출 금리는 높아진 반면, 은행 주택담보대출 금리는 낮아지면서 은행 주택담보대출의 금리 경쟁력이 회복되었다.
 
기업 대출에는 더욱 신중해진 반면, 가계 대출은 늘리려는 방향으로 은행들의 대출 태도가 변화하면서 은행들이 주택담보대출에 붙이는 가산금리는 2010년 이후 최저 수준으로 낮아졌다.
 
■은행 주택담보대출 증가 움직임
 
▲은행들의 주택담보대출 증가세
한국은행 월중 금융시장 동향 통계상, 주택관련대출을 포함한 은행 주택담보대출은 올해 1월 8천억원 감소했다. 그러나 2월과 3월 각각 1조 3천억원, 1조 4천억원 늘어나더니, 4월과 5월 각각 2조 3천억원, 2조원 늘어 났다. 지난 6월에는 3조 1천억원 크게 늘어났다.
 
월별 증가액이 1조원 대에서 2조원대, 3조원대로 계속 확대되는 양상이다. 그 결과, 올해 상반기 동안의 은행 주택담보대출 증가 규모는 총 9조 3천억원으로서, 지난해 같은 기간의 3조 4천억원의 2.7배에 달했다.
 
그러나 최근 상황이 빠르게 변화하고 있다. 금리 경쟁력 측면에서, 은행들의 대출 태도 측면에서, 그리고 대출 관련 정책 측면에서 은행들이 다시 주택담보대출 시장을 주도할 가능성이 높아지고 있는 것이다.
 
▲주택담보대출 금리 경쟁력 회복
지난 수년 간 주택 관련 대출을 가장 큰 폭으로 늘린 곳은 주택금융공사 등 공적기관들이었다. 2007년 말과 올해 1분기 말의 대출 잔액을 비교해 보면, 예금은행과 비은행 예금취급기관들의 대출이 각각 1.3배 및 1.9배 늘어나는 동안 공적기관들의 주택 관련 대출은 2.2배나 늘었다.
 
결국, 지난 수 년간 주택 관련 대출 시장에서 은행 주택담보대출의 유력한 대체재였던 공적기관 주택자금 대출의 금리 경쟁력 약화는, 상대적으로 은행들의 금리 경쟁력 회복으로 이어져 은행 주택담보대출 증가 요인으로 작용할 가능성이 높다.
 
▲은행들 가계대출 늘리려고 한다
이처럼 공적기관들의 주택 관련 대출 위축이 예상되는 상황에서 은행들은 가계 대출 확대에 적극적인 모습을 보이고 있다. 한국은행의 대출행태 서베이조사 결과에 의하면, 가계의 신용위험이 낮아지고 있다며 가계대출, 특히 주택 관련 대출에 대하여 대출태도를 완화하겠다고 응답한 은행들이 늘어났다. 
 
■ LTV 및 DTI 규제완화 효과
 
▲규제완화 효과는 은행에 집중
실상 은행들의 주택담보대출 확대에 있어서 대출금리의 경쟁력, 은행들의 대출 태도보다도 더 중요한 것은 대출 관련 정부 정책이라고 할 수 있다.
 
대출금리, 대출 태도 등은 은행들의 판단과 결정에 따라 조절이 가능한 반면, 대출 관련 정책은 외부에서 결정되면 은행들로서는 이를 수용하고 준수해야 하기 때문이다.
 
이와 관련하여 현재 중요한 제도 변화가 논의 중이다. 먼저, 담보물 소재지, 담보 유형, 대출 만기, 주택 가격, 금융업권 구분에 따라 다르게 적용되던 LTV(주택가격 대비 대출금 비율)를 통일함과 동시에 70% 수준으로 일괄 상향 조정하는 방안이 검토 중인 것으로 알려졌다.
 
현재 논의 중인대로 LTV가 70%로 일괄 상향 조정될 경우, 주택담보대출 증가 효과는 은행에 크게 나타날 가능성이 높다. 새롭게 늘어나는 신규 주택담보대출의 경우에도 그 효과는 은행에 집중되어 나타날 가능성이 높다.
 
▲가계부채 질 개선 이자부담 완화
은행들이 다시 주택담보대출 시장을 주도하고 전체 주택관련 대출에서 은행의 비중이 높아지는 것은 가계부채의 질을 개선시킨다는 점에서 긍정적이다. 그 동안 지속적으로 은행을 중심으로 한 가계대출 증가 억제 정책을 시행해 왔지만, 전체 가계대출 증가세가 안정되기보다는 비은행금융기관을 중심으로 가계대출이 팽창해 도리어 가계의 금리 부담이 가중되는 ‘풍선효과의 부작용’이 현실화되었기 때문이다. 
 
결국, 과거 은행 주택담보대출 한도 이상으로 대출을 받고자 할 경우 높은 금리 부담을 감수하고서라도 대출 한도가 더 높은 비은행 주택담보대출을 받아야 했던 상황은 개선될 전망이다. 은행의 가계대출을 억제한 결과 비은행금융기관의 가계부채가 늘어나는 풍선효과도 상당 부분 완화될 전망이다.
 
■규제 완화 리스크와 부동산 영향
 
▲DTI 완화 신중하게 접근할 필요
문제는 가계부채의 증가 속도다. 주택담보대출 시장에서 은행의 비중이 다시 높아져 부채의 질이 제고되고 가계의 이자 부담이 완화되더라도 가계가 감당할 수 있는 수준 이상으로 가계부채가 급증한다면 득보다 실이 커질 수 있기 때문이다.
 
현재 논의되고 있는 바와 같이 LTV와 DTI가 일괄 상향 조정될 경우, 은행을 중심으로 대출을 받을 수 있는 한도가 추가로 늘어나 가계부채의 전체 규모가 증가하는 것은 불가피해 보인다. 만약, 가계부채의 증가를 단기적으로나마 용인해야 한다면, 무엇을 위해서, 누구의 부채가 늘어나는 것을 용인할 것인가가 매우 중요하다.
 
현재 정부가 LTV 및 DTI 등 부동산 관련 금융 규제의 완화를 추진하는 주된 이유는 앞서 언급한 가계부채의 질 개선을 통한 가계의 가처분소득 증대와 함께 부동산 시장 활성화를 통한 경기 진작인 것으로 판단된다.
 
▲대출증가 주택가격 상승 2개월 선행
현재 은행은 비은행 금융기관들에 비해 주택담보대출 등 가계대출을 확대할 여력이 상대적으로 큰 것으로 판단된다. 향후 은행을 중심으로 주택담보대출이 증가할 경우 관심은 주택가격 등 부동산 경기 움직임에 모아질 전망이다.
 
그 동안 주택담보대출 시장에서 계속 입지가 약화되던 은행 주택담보대출이 다시 늘어날 가능성이 높아지고 있다. 은행 주택담보대출의 금리 경쟁력, 은행들의 대출 확대 의지 등 여건이 변화하는 가운데 LTV, DTI 완화 등 규제 변화의 영향까지 더해져 주택 관련 대출 시장에서 은행의 비중이 확대될 전망이다.
 
가계부채의 질제고, 가계의 이자 부담 완화, 부동산 경기 활성화, 경제 활력 제고 등 긍정적 효과를 극대화하면서 가계부채 규모 급증, 주택 가격 급등 등 부정적 효과를 최소화하기 위해 지혜를 모을 때다.

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